Sachverhalt:
Der Bauträger schließt mit dem Interessenten eine schriftliche Reservierung ab. Er verspricht darin, das Objekt bis zu einem bestimmten Datum nicht anderweitig zu verkaufen. Der Interessent zahlt die Reservierungsgebühr von 3.000,00 €. Kurz nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung legt der Bauträger seine Planung nebst Kostenübersicht vor. Daraufhin erklärt der Interessent, er habe kein Interesse mehr an dem Projekt und verlangt die Rückzahlung der 3.000,00 €.
Urteil:
Das Gericht verurteilt den Bauträger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Es erkennt, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam ist, weil sie nicht notariell beurkundet wurde. Es ist allgemein anerkannt, dass eine Reservierungsvereinbarung der notariellen Beurkundung dann bedarf, wenn der Kunde durch die Reservierungsgebühr unangemessen unter Druck gesetzt wird. Der Druck ist nach Auffassung des Gerichts unangemessen, wenn die Reservierungsgebühr höher als 0,3 % des Kaufpreises liegt und der Interessent die Gebühr nicht zurückerhält, falls er doch nicht kauft. Der Druck liegt darin, dass der Interessent aus wirtschaftlichen Erwägungen dazu kommen könnte, den Vertrag doch abzuschließen, damit er die (hohe) Reservierungsgebühr nicht verliert. Da die Gebühr hier bei über 1 % des geplanten Kaufpreises lag, übt sie unzulässig hohen Druck auf den Interessenten aus, so dass sie hätte beurkundet werden müssen. Die Vereinbarung ist also wegen des Verstoßes gegen die einzuhaltenden Formvorschriften unwirksam. Der Interessent kann daher die gezahlt Reservierungsgebühr zurückverlangen.
Praxistipp:
Die Entscheidung bestätigt die gängige Rechtsauffassung, dass eine Reservierungsvereinbarung notariell zu beurkunden ist, wenn sie unangemessenen Druck auf den Interessenten ausübt. Sie ist insofern beachtlich, als das Gericht die Hürde für die Unangemessenheit relativ niedrig ansetzt. Andere Entscheidungen sehen die Grenze erst bei 3 % des beabsichtigten Kaufpreises.
Das Urteil lässt sich auch übertragen auf Reservierungsvereinbarungen im Rahmen von reinen Grundstückskaufverträgen. Makler sollten die Rechtsprechung und die Grenzen kennen. Sonst laufen sie Gefahr, dass sie die Reservierungsgebühr zurückzahlen müssen.
AG Dortmund, Urteil vom 21.08.2018, AZ: 425 C 3166/18