Makler: Wirksamkeit einer Reservierung

von | Mai 4, 2020 | Aktuell, Blogbeitrag, Immobilienrecht, Maklerrecht, Urteile

Es ist durchaus üblich, dass ein Makler eine Immobilie für einen Kunden reservieren soll. Dabei sind jedoch entscheidende Grundsätze zu beachten.

Sachverhalt:

Der Bauträger legt dem Interessenten eine Reservierungsvereinbarung vor, in der es heißt:

Der Auftragnehmer wird dem Auftraggeber die oben bezeichnete Immobilie bis zum 14.12.2017 reservieren, d.h. er wird in diesem Zeitraum keinen diesbezüglichen Vertrag mit einem Dritten schließen. Sollten bis dahin die erforderlichen Unterlagen gem. § 4 dieses Vertrags sowie der Kaufvertragsentwurf noch nicht vollständig vorliegen, verlängert sich die Frist entsprechend.

Dafür ist eine Reservierungsgebühr von 3.000 EUR vorgesehen. Der Interessent unterzeichnet die Vereinbarung und bezahlt die Gebühr. Nachdem der Bauträger dem potentiellen Erwerber eine Planung mit Kostenaufstellung für den Neubau übergeben hat, kommt es zu Unstimmigkeiten. Der Kunde erklärt, kein Interesse mehr an dem Vertrag mit dem Bauträger zu haben und fordert die 3.000 EUR Reservierungsgebühr zurück.

 

Urteil:

Das Gericht gibt der Klage statt. Der Bauträger muss die Reservierungsgebühr zurückzahlen.

Beurkundung der Reservierungsvereinbarung
Das Gericht ist nämlich der Auffassung, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam ist. Sie hätte notariell beurkundet werden müssen. Nach der allgemeinen Rechtsprechung reicht eine schriftliche Vereinbarung nicht aus, wenn die Reservierungsgebühr so hoch ist, dass damit ein erheblicher Druck auf den Erwerber des Grundstücks ausgeübt wird, den Kaufvertrag abzuschließen. Da der Erwerber die Reservierungsgebühr verliert, wenn er das Grundstück nicht kauft, könnte er sich (auch) deshalb entscheiden, das Grundstück zu kaufen. Die Reservierungsgebühr liegt hier bei ca. 1,1 % des Preises für das Grundstück einschließlich Haus. Das Gericht hält diese Höhe für ausreichend, um den Erwerber unter Druck zu setzen, das Grundstück zu kaufen, um nicht die Reservierungsgebühr zu verlieren.

Verlängerung der Reservierungsfrist
Die Reservierungsvereinbarung ist auch noch aus einem anderen Grund unwirksam. Sie enthält keine Regelung darüber, dass die Reservierungsfrist verlängert wird, wenn Verzögerungen beim Abschluss des Bauträgervertrags auf Umstände zurückzuführen sind, die im Einflussbereich des Bauträgers liegen. Das bedeutet, dass der Bauträger notwendige Informationen, die der Erwerber für seine Entscheidung, den Vertrag abzuschließen benötigt, schlichtweg verzögert. Das würde den Erwerber in Zugzwang bringen. Er müsste ohne diese Informationen den Vertrag abschließen. Sonst würde er riskieren, dass die Reservierungsfrist abläuft und möglicherweise ein anderer Kunde des Bauträgers den Vertrag abschließt. Damit wird der potentielle Erwerber unangemessen benachteiligt. Diese Benachteiligung führt zur Unwirksamkeit der Klausel.

(AG Dortmund, Urteil vom 21. August 2018, 425 C 3166/18)

 

Praxistipp:

Die Entscheidung betrifft zwar einen Bauträger-Vertrag. Sie ist jedoch ohne weiteres auch auf Vereinbarungen über Reservierungsgebühren anzuwenden, die ein Makler mit seinen Kunden abschließt.

Notarielle Beurkundung
Die Reservierungsvereinbarung sollte unbedingt so formuliert sein, dass der Kunde dadurch nicht unangemessen unter Druck gesetzt wird, das Grundstück zu erwerben. In diesem Fall wäre die Vereinbarung notariell zu beurkunden.

Verlängerung der Reservierungsfrist
Dabei sollte darauf geachtet werden, dass die Reservierungsfrist sich auch dann verlängert, wenn Verzögerungen auftreten, die im Einflussbereich des Bauträgers/Maklers liegen.

Außerdem sollte die Verlängerung der Reservierungsfrist nicht nur bei Überschreiten der Frist, sondern schon bei Verzögerungen während der Frist vereinbart werden.

Ab welchem Betrag ist Beurkundung erforderlich?
Für die Beurteilung, ob durch die Reservierungsgebühr unzulässiger Druck auf den Erwerber ausgeübt wird, sind eine absolute und eine prozentuale Obergrenze zu berücksichtigen. Die absolute Obergrenze liegt nach der aktuellen Rechtsprechung bei ca. 5.000,00 EUR. Bei der prozentualen Obergrenze sind sich die Gerichte und Kommentatoren überhaupt nicht einig. Manche sehen alle Beträge ab 0,3 % des Kaufpreises als zu hoch für eine bloße schriftliche Vereinbarung an, andere bewerten Reservierungsgebühren bis 3,0 % noch als unproblematisch.

Sicherste Wege
Die sichersten Varianten sind also, Reservierungsvereinbarungen mit einer Gebühr über 5.000 EUR oder über 0,3 % des Kaufpreises notariell beurkundet werden.

Oder der Makler/Bauträger muss niedrigere Reservierungsgebühren vereinbaren.

Immobilienkauf: Arglistiges Verschweigen bei Unkenntnis des Mangels?

von | Dez. 5, 2019 | Blogbeitrag, Immobilienrecht, Urteile

Sachverhalt:

Der Inhaber eines Bauunternehmens, selbst Maurermeister, verkauft sein Wohnhaus, das er selbst errichtet hat. Einen auffälligen Wasserfleck an der Garage erklärt er den Kaufinteressenten damit, dass sich dort eine Bitumenbahn des Garagendachs manchmal löse. Wenn sie wieder befestigt sei, würde der Fleck wieder verschwinden. Geraume Zeit nach Abschluss des Kaufvertrags lassen die Käufer das Dach untersuchen.

Konstruktion mangelhaft

Der Sachverständige stellt fest, dass die Konstruktion nicht den damaligen DIN-Vorschriften und den anerkannten Regeln der Technik entsprach. Das verwendete Material führt dazu, dass die Abdichtung nicht funktioniert.

Ausschluss der Gewährleistung

Gegenüber dem Verlangen der Käufer auf Zahlung der Sanierungskosten verteidigt sich der Verkäufer mit dem Hinweis auf den Ausschluss der Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag. Die Käufer sind demgegenüber der Ansicht, sie seien arglistig getäuscht worden durch die Angabe des Verkäufers, die Abdichtung entspreche den Fachregeln.

 

Urteil:

Keine arglistige Täuschung

Der BGH widerspricht der Auffassung des Berufungsgerichts und sieht in dem Verhalten des Verkäufers keine Arglist. Ein Verkäufer handelt nicht arglistig, wenn er gutgläubig falsche Angaben macht. Auch wenn er es besser hätte wissen müssen, wenn ihm also Fahrlässigkeit hinsichtlich der falschen Angaben vorgeworfen werden könnte, ist nicht grundsätzlich Arglist anzunehmen. Hier hat der Verkäufer eindeutig angenommen, dass die von ihm hergestellte Abdichtung den anerkannten Regeln der Technik entsprach und grundsätzlich auch funktioniert. Damit entfällt die Arglist.

„Ins Blaue hinein“
Dem Verkäufer ist auch nicht vorzuwerfen, seine (falschen) Auskünfte „ins Blaue hinein“ gegeben zu haben. Auch ein solches Verhalten wäre arglistig. Die Angaben des Verkäufers basierten auf seiner Kenntnis, wie die Arbeiten ausgeführt worden sind. Sie hatten also eine tatsächliche Grundlage. Nur wenn solche tatsächlichen Grundlagen fehlen, der Verkäufer aber trotzdem Auskünfte erteilt, werden sie „ins Blaue hinein“ gegeben und begründen damit den Vorwurf der Arglist.

(BGH, Urteil vom 14.06.2019, V ZR 73/18)

Muss eine Reservierungsvereinbarung für den Erwerb einer Immobilie notariell beurkundet werden?

von | Apr. 9, 2019 | Blogbeitrag, Immobilienrecht, Maklerrecht, Urteile

Sachverhalt:

Der Bauträger schließt mit dem Interessenten eine schriftliche Reservierung ab. Er verspricht darin, das Objekt bis zu einem bestimmten Datum nicht anderweitig zu verkaufen. Der Interessent zahlt die Reservierungsgebühr von 3.000,00 €. Kurz nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung legt der Bauträger seine Planung nebst Kostenübersicht vor. Daraufhin erklärt der Interessent, er habe kein Interesse mehr an dem Projekt und verlangt die Rückzahlung der 3.000,00 €.

Urteil:

Das Gericht verurteilt den Bauträger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Es erkennt, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam ist, weil sie nicht notariell beurkundet wurde. Es ist allgemein anerkannt, dass eine Reservierungsvereinbarung der notariellen Beurkundung dann bedarf, wenn der Kunde durch die Reservierungsgebühr unangemessen unter Druck gesetzt wird. Der Druck ist nach Auffassung des Gerichts unangemessen, wenn die Reservierungsgebühr höher als 0,3 % des Kaufpreises liegt und der Interessent die Gebühr nicht zurückerhält, falls er doch nicht kauft. Der Druck liegt darin, dass der Interessent aus wirtschaftlichen Erwägungen dazu kommen könnte, den Vertrag doch abzuschließen, damit er die (hohe) Reservierungsgebühr nicht verliert. Da die Gebühr hier bei über 1 % des geplanten Kaufpreises lag, übt sie unzulässig hohen Druck auf den Interessenten aus, so dass sie hätte beurkundet werden müssen. Die Vereinbarung ist also wegen des Verstoßes gegen die einzuhaltenden Formvorschriften unwirksam. Der Interessent kann daher die gezahlt Reservierungsgebühr zurückverlangen.

 

Praxistipp:

Die Entscheidung bestätigt die gängige Rechtsauffassung, dass eine Reservierungsvereinbarung notariell zu beurkunden ist, wenn sie unangemessenen Druck auf den Interessenten ausübt. Sie ist insofern beachtlich, als das Gericht die Hürde für die Unangemessenheit relativ niedrig ansetzt. Andere Entscheidungen sehen die Grenze erst bei 3 % des beabsichtigten Kaufpreises.

Das Urteil lässt sich auch übertragen auf Reservierungsvereinbarungen im Rahmen von reinen  Grundstückskaufverträgen. Makler sollten die Rechtsprechung und die Grenzen kennen. Sonst laufen sie Gefahr, dass sie die Reservierungsgebühr zurückzahlen müssen.

 

AG Dortmund, Urteil vom 21.08.2018, AZ: 425 C 3166/18