Das neue WEG ermöglicht digitale Formen der Teilnahme an der ETV

In dieser Podcast-Folge erfahren Sie alles über die Grundlagen und Voraussetzung für Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Sie bekommen hilfreiche Praxistipps, die Ihnen auch für die Entscheidung für oder gegen die Online-Teilnahme Durchblick verschaffen.

In Zeiten von Corona können Eigentümerversammlungen wegen der Kontaktbeschränkungen oft nicht stattfinden. Was ist aber, wenn die Verwaltung bestimmte Beschlüsse einholen muss, damit sie ihre Arbeit zeitgerecht und geordnet für die Eigentümergemeinschaft erledigen kann? Oder es besteht dringender Diskussions- und Entscheidungsbedarf? Dann liegt heute der Gedanke nahe, diese Versammlung als Online-Konferenz durchzuführen. Schließlich sind viele durch Home-Office und privaten Online-Verabredungen mit dieser Möglichkeit vertraut. Das neue, reformierte Wohnungseigentumsgesetz ist gerade in Kraft getreten. Die neuen Regelungen lassen die virtuelle Teilnahme an Versammlungen explizit zu. Trotzdem müssen die Online-Teilnehmer und die Verwaltung bei Vorbereitung und Durchführung einiges unbedingt beachten, damit es nicht zu Problemen kommt. Diese können dann dazu führen, dass Beschlüsse von Anfang an unwirksam sind oder – zu Recht oder zu Unrecht- angefochten werden können.

Teilnahme darf nicht eingeschränkt werden

Die Einschränkungen der privaten Kontakte in der aktuellen Pandemie-Situation wirken sich auch auf Eigentümerversammlungen aus. Welche Möglichkeiten haben WEG-Verwalter und Eigentümer, Versammlungen abzuhalten und wirksame Beschlüsse zu fassen. Dürfen z.B. Versammlungen ohne Eigentümer, sondern nur mit deren Vollmachten abgehalten werden?

Drei einschlägige Urteile über Eigentümerversammlungen aus Mitte 2020 werden besprochen und ausgewertet: AG Lemgo; Urteil vom 24.08.2020, AZ: 16 C 10/20; AG Dortmund, Urteil vom 28.05.2020, AZ: 514 C 84/20, AG Kassel, Urteil vom 27.08.2020, AZ: 800 C 2563/20. Sie betreffen ein Anfechtungsverfahren und zwei Verfahren über eine einstweilige Verfügung, mit der ein Eigentümer die Umsetzung eines Beschlusses aus einer ETV in Corona-Zeiten verhindern will.

Sie erfahren, dass Eigentümerversammlungen auch in Pandemie-Zeiten grundsätzlich möglich sind, wie eine korrekte Einladung aussieht und wann Beschlüsse nichtig sind.

Welche Informationen dürfen die Eigentümer für ihre Zustimmung erhalten?

Laut Gemeinschaftsordnung einer Eigentümergemeinschaft müssen die Eigentümer der Vermietung einer Wohnung zustimmen. Der Eigentümer teilt die Namen, die Anschrift der Mietinteressenten und die Anzahl der Personen mit, die in die Wohnung einziehen sollen. Die Wohnungseigentümer verweigern diese Zustimmung, weil der Eigentümer ihnen nicht den verlangten Mietvertrag vorlegt. Darf die Zustimmung aus diesem Grund verweigert werden?

Der BGH (Urteil vom 25.09.2020, AZ: V ZR 300/18) ist der Auffassung, dass die Zustimmung hätte erteilt werden müssen. Er arbeitet heraus, welche Informationen die Eigentümer für ihre Zustimmung erhalten dürfen. Der Mietvertrag gehört nicht dazu. Gleiches gilt auch bei einer vereinbarten Zustimmung für den Verkauf.