Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht nicht, wenn der Käufer die notwendige behördliche Genehmigung für den Kauf nicht beantragt. Nießbrauch und Pachtvertrag lösen keine Maklerprovision für einen beabsichtigten Kaufvertrag aus.

Der Immobilienmakler findet einen Interessenten für einen ehemaligen Bauernhof. Die Landwirtschaftsbehörde muss dem Verkauf zustimmen. Das weiß der Interessent auch. Er kauft das Objekt. Anschließend trifft er mit dem Verkäufer diverse weitere Vereinbarungen, zum Beispiel darüber, wer die Genehmigung beantragen darf. Auch ein Nießbrauch für den Käufer wird eingerichtet und ein Pachtvertrag wird mit ihm abgeschlossen. Die Genehmigung der Behörde fehlt, weil der Käufer sie nicht beantragt. Der Käufer zahlt die Maklerprovision nicht, so dass der Makler ihn verklagt. Das Gericht prüft die Auswirkungen der fehlenden Genehmigung, des Nießbrauchs und des Pachtvertrags auf den Provisionsanspruch. Wie ging die Sache aus?
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 30.11.2020; AZ: 9 U 32/19

Eine Eigentümergemeinschaft möchte Schäden an Betonbauteilen begutachten lassen. Die Verwaltung holt nur ein Angebot eines Sachverständigen ein. Die Gemeinschaft beschließt, ihn zu beauftragen. Ein Eigentümer reicht Anfechtungsklage ein. Er meint, der Beschluss müsse aufgehoben werden, weil keine Alternativangebote vorgelegt wurden.
Sind hier dieselben Regeln anzuwenden wie bei Beschlüssen über andere Werk- oder Dienstverträge?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.02.2021; AZ 2-13 S 47/20

Zur rechtlichen Klärung wird die DSGVO herangezogen. Gibt es in einer WEG Situationen, in denen die Notwendigkeit, personenbezogene Daten der Gemeinschaft offenzulegen, das individuelle Selbstbestimmungsrecht überwiegt?

Eine Verwaltung führt in der Abrechnung und in der Einladung zur Eigentümerversammlung namentlich Eigentümer auf, die mit Wohngeldzahlungen im Rückstand sind. Ein Eigentümer geht gerichtlich dagegen vor. Nachdem das Amtsgericht dem Kläger Recht gibt, entscheidet das Landgericht Oldenburg in der Berufung anders. Es beruft sich dabei auf Regelungen in der DSGVO. In dem Podcast erfahren Sie, dass es in diesem Gesetz bestimmte Ausnahmeregelungen vom Recht auf informationelle Selbstbestimmung gibt, die das Verhalten der Verwaltung in dem vorliegenden Fall rechtfertigen. Es wird deutlich, dass in solchen Fällen die Ausnahme sinnvoll ist und im Interesse des säumigen Eigentümers durchaus auch zweckdienlich sein kann. Die Entscheidung des Landgerichts gibt der Verwaltung überaus praktische Unterweisungen für den Umgang mit einer ganz alltäglichen Situation.

LG Oldenburg, 22.12.2020 AZ: 5 S 50/20

Reicht eine Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung aus oder sind Zumutbarkeit, Verhältnismäßigkeit, Ortsüblichkeit oder Bauschutzverordnungen zu berücksichtigen?

Jeder Grundstückseigentümer kennt die Situation, dass Äste oder Wurzeln von Bäumen oder Sträuchern auf dem Nachbargrundstück zu ihm herüberwachsen. Welche Rechte hat der Nachbar des Baumes?

Darf er die herübergewachsenen Äste nur abschneiden, wenn sie sein Grundstück beeinträchtigen? Oder reicht es aus, wenn Nadeln, Blätter, Zapfen o.ä. auf sein Grundstück rieseln? Der BGH klärt diese Frage.

Muss das Abschneiden der Wurzeln und/oder Zweige verhältnismäßig oder zumutbar sein? Und was ist, wenn Bäume nahe der Grundstücksgrenzen ortsüblich sind, also in vielen Gärten der Gegend zu finden sind? Oder wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem viele Bäume ihre Blätter oder Nadeln fallen lassen, also überall Laub etc. liegt? Der BGH klärt auch diese Fragen.

Er verweist auch auf die Pflicht des Baum-Eigentümers, dafür zu sorgen, dass die Äste oder Wurzeln seines Baumes eben nicht in das Nachbargrundstück hinüberwachsen. Stichwort ist die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks.

Abschließend stet der BGH auch dar, welchen Einfluss Baumschutzvorschriften auf das Selbsthilferecht des beeinträchtigten Eigentümers haben. Er legt fest, dass ein Verbot in naturschutzrechtlichen Bestimmungen, Äste oder Wurzeln von Bäumen oder Sträuchern abzuschneiden, auch von dem beeinträchtigten Nachbarn beachtet werden muss. Er verliert dadurch sein Selbsthilferecht. Allerdings kann er auch eine Ausnahmegenehmigung beantragen, falls diese Möglichkeit in der Baumschutzverordnung vorgesehen ist.

(BGH, Urteil vom 14.06.2019; AZ: V ZR 102/18;
BGH, Urteil vom 11.06.2021, AZ: V ZR 234/19)

Verantwortung der Verwaltung für Raumgröße, Einladung und Einhalten der Hygienevorschriften unter aktuellen Pandemiebedingungen

Nachdem in 2020 viele ETV nicht oder nur sehr eingeschränkt stattfinden konnten, scheint die Lage sich zu entspannen und Verwaltungen beginnen mit der Planung von Versammlungen. Wer ist eigentlich Veranstalter, die Verwaltung oder der Vermieter des Versammlungsraums? Der Veranstalter ist verantwortlich für das Schutzkonzept (Maskenpflicht, Abstandsgebot, Lüften etc.). Welche Regeln und Bedingungen sind unbedingt zu beachten? Podcast-Folge 8 gibt wichtige Antworten auf diese drängenden Fragen. Einige Erkenntnisse werden auch nach der Pandemie ihre Gültigkeit behalten.

Auf die Verwaltung kommt also einiges an Mehrarbeit bei der Vorbereitung von ETV zu. Sie muss die richtige Raumgröße berechnen, damit die Abstandsregeln eingehalten werden. Sie muss die aktuell gültigen Regeln kennen, ein entsprechendes Hygienekonzept erstellen und den Eigentümer*innen mitteilen. Sie muss die Einhaltung sicherstellen. Sonst droht ein Bußgeld. Die Einladung muss korrekt formuliert werden. So werden Anfechtungen vermieden.

Das neue WEG ermöglicht digitale Formen der Teilnahme an der ETV

In dieser Podcast-Folge erfahren Sie alles über die Grundlagen und Voraussetzung für Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Sie bekommen hilfreiche Praxistipps, die Ihnen auch für die Entscheidung für oder gegen die Online-Teilnahme Durchblick verschaffen.

In Zeiten von Corona können Eigentümerversammlungen wegen der Kontaktbeschränkungen oft nicht stattfinden. Was ist aber, wenn die Verwaltung bestimmte Beschlüsse einholen muss, damit sie ihre Arbeit zeitgerecht und geordnet für die Eigentümergemeinschaft erledigen kann? Oder es besteht dringender Diskussions- und Entscheidungsbedarf? Dann liegt heute der Gedanke nahe, diese Versammlung als Online-Konferenz durchzuführen. Schließlich sind viele durch Home-Office und privaten Online-Verabredungen mit dieser Möglichkeit vertraut. Das neue, reformierte Wohnungseigentumsgesetz ist gerade in Kraft getreten. Die neuen Regelungen lassen die virtuelle Teilnahme an Versammlungen explizit zu. Trotzdem müssen die Online-Teilnehmer und die Verwaltung bei Vorbereitung und Durchführung einiges unbedingt beachten, damit es nicht zu Problemen kommt. Diese können dann dazu führen, dass Beschlüsse von Anfang an unwirksam sind oder – zu Recht oder zu Unrecht- angefochten werden können.