Sachverhalt:

In der Eigentümerversammlung einer WEG wird folgender Beschluss gefasst:

„Zu Punkt 4 („Bauliche Veränderung – Schuppenaufbau im Gemeinschaftseigentum“) wurde beschlossen: Die Eigentümer D haben im Garten auf der Gemeinschaftsfläche (kein Sondernutzungsrecht) einen Holzschuppen aufgebaut, um ihre Gegenstände unterzustellen. Die Gemeinschaft genehmigt die o. g. bauliche Veränderung der Eigentümer D.“

Der Beschluss wird angefochten.

Entscheidung:

Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht geben der Klage statt und heben den Beschluss auf.

Sondernutzungsrecht

In seiner Begründung weist das Berufungsgericht daraufhin, dass der Beschluss dazu führt, dass den Eigentümern D auf unzulässigem Wege ein (faktisches) Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Ein Sondernutzungsrecht gibt einem einzelnen Eigentümer die Befugnis, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums auf Dauer alleine zu nutzen. Er darf alle anderen Eigentümer von der Nutzung ausschließen.

Dauerhafter Ausschluss der übrigen Eigentümer

Ein Sondernutzungsrecht liegt hier bereits darin, dass die übrigen Eigentümer den Teil der gemeinschaftlichen Fläche, auf dem der Schuppen steht, nicht mehr nutzen können, sondern nur noch die Eigentümer D. Außerdem geht aus der Formulierung des Beschlusses klar hervor, dass nur sie den Schuppen nutzen dürfen, nämlich um ihr Eigentum dort unterzubringen.

Außerdem beanstandet das Gericht, dass die Nutzung nicht zeitlich begrenzt ist, also auf Dauer bestehen soll.

Faktisches Sondernutzungsrecht

Nach Auffassung des Gerichts kommt es nicht darauf an, dass im Beschluss nicht ausdrücklich davon gesprochen wird, dass ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird. Es reicht, dass der Beschluss in seinen tatsächlichen Auswirkungen genau darauf hinausläuft.

(Landgericht Berlin, Beschluss vom 22. Februar 2019, 85 S 15/18)

Praxistipp:

Dem Urteil ist zuzustimmen.

Beschlusskompetenz

Ein Sondernutzungsrecht kann nicht durch einen Beschluss, gleich mit welcher Mehrheit, begründet werden. Den Eigentümern fehlt dafür die sogenannte Beschlusskompetenz. Daher ist der gefasste Beschluss nichtig.

Ein Sondernutzungsrecht kann nur durch Abschluss einer Vereinbarung aller Eigentümer entstehen.

Nichtiger Beschluss ist unwirksam

Ein nichtiger Beschluss kann nicht in Bestandskraft erwachsen. Er ist von Anfang an unwirksam und damit sowohl für den Verwalter als auch alle Eigentümer unbeachtlich. Er muss also noch nicht einmal angefochten werden. Daher gilt auch die Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung nicht. Die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses kann auch noch danach erhoben werden.

Sachverhalt:

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die gemäß der Landesbauordnung vorgeschriebenen Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma einheitlich in allen Wohnungen anbringen und zukünftig warten zu lassen. Die Kosten des Einbaus sollen aus der Instandhaltungsrücklage und die Wartungskosten über die Jahresabrechnung finanziert werden. Eigentümer, die bereits solche Geräte in ihren Wohnungen eingebaut haben, verlangen, davon ausgenommen zu werden. Sie fechten den Beschluss an.

Urteil:

Der BGH weist die Klage ab. Der Beschluss ist nicht zu beanstanden.

„Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.“

Er weist zunächst darauf hin, dass die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder nach der Landesbauordnung zwar den Wohnungseigentümer und nicht die Gemeinschaft trifft. Aber die Gemeinschaft darf diese Pflicht für die Eigentümer wahrnehmen.

Er bestätigt weiter, dass Rauchwarnmelder im gemeinschaftlichen Eigentum und nicht im Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer stehen. Auch hinsichtlich der zukünftigen Wartung und Kontrolle haben die Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz, so dass sie darüber durch einfachen Mehrheitsbeschluss entscheiden können.

Der BGH bewertet die berechtigten Interessen der Eigentümergemeinschaft an einer einheitlichen Regelung gegenüber dem Interesse der Eigentümer, die bereits Rauchwarnmelder installiert haben, von dem Beschluss ausgenommen zu werden, also keine Kosten dafür tragen zu müssen. Rauchwarnmelder dienen der Sicherheit auch des Gebäudes und damit des Gemeinschaftseigentums. Die einwandfreie Funktion der Melder ist Voraussetzung für eine möglichst hohe Sicherheit. Diese einwandfreie Funktion könne am besten sichergestellt werden, wenn einheitlich hochwertige Geräte eingebaut und regelmäßig fachgerecht gewartet werden. Das Überlassen der Auswahl der Geräte und der Wartung den Eigentümern führt zu nicht kontrollierbaren Risiken auch für das gemeinschaftliche Eigentum. Außerdem kann ein Verzicht auf einheitlichen Einbau das Risiko erhöhen, dass die Versicherung im Schadensfall die Deckung versagt, weil z.B. in einer Wohnung keine oder keine funktionierenden Geräte angebracht waren.

Eine einheitliche Regelung diene auch denjenigen Eigentümern, die selbst Rauchwarnmelder angebracht haben. Denn nur so könnten diese Eigentümer sicher sein, dass die Geräte in den anderen Wohnungen auch regelmäßig gewartet werden.

Anmerkung:

Das Urteil entscheidet eine umstrittene Frage, die unterschiedlich beantwortet wurde. Es enthält eine umfangreiche Darstellung der unterschiedlichen Interessenlagen, die ausführlich gegeneinander abgewogen werden. Letztlich wird das Sicherheitsinteresse der Allgemeinheit dem – zudem noch geringfügigen – wirtschaftlichem Interesse einzelner Eigentümer übergeordnet.

BGH, Urteil vom 07.12.2018¸ AZ: V ZR 273/17

Sachverhalt:

Diverse Eigentümer, u.a. der Beiratsvorsitzende, wollen die übrigen Eigentümer über – aus ihrer Sicht – bestehende Unzulänglichkeiten der Verwaltung informieren. Der Beiratsvorsitzende fordert die Verwaltung auf, ihm eine Eigentümerliste zu übergeben, die auch die E-Mailanschriften enthält. Die Verwaltung legt zwar eine Liste mit den Namen und Adressen der Eigentümer vor, verweigert aber die Herausgabe der E-Mailadressen.

Urteil:

Wie schon das Amtsgericht hat auch das LG Düsseldorf die Klage auf Herausgabe der E-Mailadressen abgewiesen. Die Eigentümer haben keinen Anspruch auf Herausgabe dieser Information. Der Verwalter ist jedenfalls aufgrund seines Amts verpflichtet, eine Eigentümerliste zu führen. Aus seinem Verwaltervertrag ergibt sich darüber hinaus die Pflicht, diese Liste auch einzelnen Eigentümern – auf Anfrage – zur Verfügung zu stellen. Die herauszugebende Liste muss die Namen und Postanschriften der Eigentümer enthalten. Jeder Eigentümer hat das Recht zu erfahren, wer zusammen mit ihn noch Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist. Das muss nicht erst eine Eigentümerversammlung beschließen. Datenschutz steht nicht dagegen, Name und Postadresse reichen aus, um mit dem Mitglied zu Kontakt aufzunehmen. Es mag zwar technisch fortschrittlich und auch praktischer sein, per E-Mail zu korrespondieren. Das führt aber nicht dazu, dass die Pflichten des Verwalters sich erweitern, so dass er auch noch die E-Mailanschrift herausgeben muss. Eigentümer können durchaus ein Interesse daran haben, ihre E-Mailadresse nicht an einen weiten Personenkreis bekanntzugeben. Denn die Kommunikation per Mail unterscheidet sich „in der Art und Weise, Sorgfalt und Intensität“ von der Kommunikation per Brief. Auch das geltende Datenschutzrecht stärkt das Interesse des Einzelnen auf Selbstbestimmung über seine persönlichen Daten, zu denen auch die E-Mailadresse gehört.

Praxishinweis:

1. Das Urteil dürfte auch auf die Frage, ob die Verwaltung verpflichtet ist, Telefonnummern der Eigentümer herauszugeben, anwendbar sein.

2. Auch die Tatsache, dass der Verwalter in der Vergangenheit die Eigentümer per E-Mail informiert und dabei mit einem offenen E-Mailverteiler gearbeitet hat, ändert die Rechtslage nicht. Diese – unzulässige – Verfahrensweise kann nicht dazu führen, dass die Verwaltung dadurch verpflichtet wird, in Zukunft auf Anfrage die von ihr gesammelten E-Mailanschriften der Eigentümer an andere Eigentümer herauszugeben.

3. Der Eigentümer kann sich die E-Mailadressen selbst beschaffen. Er hat das Recht, die Verwaltungsunterlagen einzusehen. Dazu gehört auch der E-Mailverkehr mit den Eigentümern. Auf diese Weise erhält er Kenntnis derjenigen E-Mailadressen der Eigentümer, die der Verwaltung bekannt sind.

Außerdem kann er über die Eigentümerliste mit Namen und Adressen, die die Verwaltung ihm aushändigen muss, selbst Kontakt mit den Eigentümern aufnehmen und um Mitteilung ihrer E-Mailadresse bitten.

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018, AZ: 25 S 22/18

Sachverhalt:

Eine Eigentümergemeinschaft verklagt den Bauträger auf Zahlung eines Vorschusses zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Im Prozess gibt die Gemeinschaft an, sie habe die Rechte wegen der Mängel an sich gezogen. Trotz Hinweis des Gerichts legt die Gemeinschaft keinen Nachweis dazu vor.

Urteil:

Das Gericht weist die Klage ab. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht befugt, Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Sie hat nicht nachgewiesen, dass die Gemeinschaft Inhaberin der Mängelrechte geworden ist. Dazu ist es erforderlich, dass die Gemeinschaft durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit diese Rechte, die aufgrund der „Kauf“-Verträge nur den einzelnen Eigentümern zustehen, an sich zieht. Die einfache Behauptung, ein solcher Beschluss sei gefasst worden, reicht im Rechtsstreit nicht aus. Das Protokoll der Eigentümerversammlung mit diesem Beschluss oder ein anderer Nachweis über diesen Beschluss hätte vorgelegt werden müssen.

Praxistipp:

Die Entscheidung ist richtig. Ansprüche wegen Mängeln eines Bauwerks sind vertragliche Ansprüche. Sie können also nur von dem Vertragspartner desjenigen erhoben werden, der die Arbeiten ausgeführt hat. Ein Bauträger, der Eigentumswohnungen errichtet hat, schließt Verträge mit einzelnen Erwerbern ab, die dann die Eigentümergemeinschaft bilden. Diese Gemeinschaft hat keine Verträge mit dem Bauherrn, sondern nur die einzelnen Mitglieder. Wenn die Gemeinschaft die Mängelansprüche wie z.B. die Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigung selbst geltend machen möchte, muss sie einen Mehrheitsbeschluss fassen, mit dem sie die vertraglichen Mängelansprüche eines Eigentümers/bestimmter Eigentümer an sich zieht.

Spannend an der Entscheidung ist auch, dass die Gemeinschaft vor dem Prozess, in dem das Urteil ergangen ist, ein gerichtliches Beweisverfahren durchgeführt hat. Auch dort wurde kein Nachweis für einen Beschluss des An-sich-Ziehens vorgelegt. Die Gemeinschaft könnte jetzt durchaus noch den Beschluss fassen, die Ansprüche an sich zu ziehen. Allerdings könnten die Ansprüche auch schon verjährt sein, da die Gemeinschaft ein Beweisverfahren nicht hätte beantragen dürfen. Damit könnte die Wirkung des Beweisverfahrens, die Verjährung der Ansprüche zu hemmen, entfallen sein.

LG Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2018, AZ: 6  O 320/17