Sachverhalt:
Eine Eigentümergemeinschaft verklagt den Bauträger auf Zahlung eines Vorschusses zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Im Prozess gibt die Gemeinschaft an, sie habe die Rechte wegen der Mängel an sich gezogen. Trotz Hinweis des Gerichts legt die Gemeinschaft keinen Nachweis dazu vor.
Urteil:
Das Gericht weist die Klage ab. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht befugt, Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauträger geltend zu machen. Sie hat nicht nachgewiesen, dass die Gemeinschaft Inhaberin der Mängelrechte geworden ist. Dazu ist es erforderlich, dass die Gemeinschaft durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit diese Rechte, die aufgrund der „Kauf“-Verträge nur den einzelnen Eigentümern zustehen, an sich zieht. Die einfache Behauptung, ein solcher Beschluss sei gefasst worden, reicht im Rechtsstreit nicht aus. Das Protokoll der Eigentümerversammlung mit diesem Beschluss oder ein anderer Nachweis über diesen Beschluss hätte vorgelegt werden müssen.
Praxistipp:
Die Entscheidung ist richtig. Ansprüche wegen Mängeln eines Bauwerks sind vertragliche Ansprüche. Sie können also nur von dem Vertragspartner desjenigen erhoben werden, der die Arbeiten ausgeführt hat. Ein Bauträger, der Eigentumswohnungen errichtet hat, schließt Verträge mit einzelnen Erwerbern ab, die dann die Eigentümergemeinschaft bilden. Diese Gemeinschaft hat keine Verträge mit dem Bauherrn, sondern nur die einzelnen Mitglieder. Wenn die Gemeinschaft die Mängelansprüche wie z.B. die Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigung selbst geltend machen möchte, muss sie einen Mehrheitsbeschluss fassen, mit dem sie die vertraglichen Mängelansprüche eines Eigentümers/bestimmter Eigentümer an sich zieht.
Spannend an der Entscheidung ist auch, dass die Gemeinschaft vor dem Prozess, in dem das Urteil ergangen ist, ein gerichtliches Beweisverfahren durchgeführt hat. Auch dort wurde kein Nachweis für einen Beschluss des An-sich-Ziehens vorgelegt. Die Gemeinschaft könnte jetzt durchaus noch den Beschluss fassen, die Ansprüche an sich zu ziehen. Allerdings könnten die Ansprüche auch schon verjährt sein, da die Gemeinschaft ein Beweisverfahren nicht hätte beantragen dürfen. Damit könnte die Wirkung des Beweisverfahrens, die Verjährung der Ansprüche zu hemmen, entfallen sein.
LG Karlsruhe, Urteil vom 20.07.2018, AZ: 6 O 320/17