Grundlage:
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft darf das Ergebnis einer Abstimmung in einer Eigentümerversammlung auch nach der so genannten Subtraktionsmethode ermitteln: Er zählt die Nein-Stimmen und die Enthaltungen. Die Ja-Stimmen ergeben sich dann aus der Subtraktion dieser Zahl von den Gesamtstimmen in der Eigentümerversammlung. Diese Methode ist in der Regel einfacher weil weniger zeitaufwändig als das Zählen der Ja-Stimmen.
Sachverhalt:
Das AG Dortmund hatte über die Wirksamkeit der Abstimmung in einer Versammlung zu entscheiden, die sehr chaotisch und teilweise tumultartig ablief. Der Verwalter hatte keine Kontrolle, wer von den ursprünglich anwesenden Eigentümern endgültig gegangen war, wer seine Stimme weiter gegeben hatte, wer sich außerhalb des Saales befand und wer von diesen Personen überhaupt die Durchführung der Abstimmung mitbekommen hatte. Trotzdem ermittelte er das Abstimmungsergebnis durch die Subtraktionsmethode.
Das AG erkannte auf Unwirksamkeit der Abstimmung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung. Der Ablauf der Versammlung war nicht geeignet, eine sichere Erfassung der Ja-Stimmen zu gewährleisten. Der Verwalter durfte nicht davon ausgehen, dass alle Eigentümer, die sich nicht bei nein oder Enthaltung gemeldet hatten, mit ja stimmen wollten. Daher führte die rein rechnerische Ermittlung der Ja-Stimmen zu einem falschen Ergebnis.
Praxishinweis:
Der Verwalter muss bei Anwendung der Subtraktionsmethode vorher organisatorisch sicherstellen, dass er erfasst hat, wieviele Eigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung anwesend und/oder vertreten sind. Dazu muss er z.B. die Anwesenheitsliste sorgfältig führen, ständig kontrollieren und fortschreiben. Sinnvoll ist es auch, ein vorherige Probeabstimmung durchzuführen, um zu ermitteln, ob klare Verhältnisse gegeben sind. Bei unklarer Meinungs- und Abstimmungslage sowie schwierigem Verlauf der Versammlung bzw. der Diskussion einem Tagesordnungspunkt sollte der Verwalter besser auf die Anwendung der Subtraktionsmethode verzichten. Einfachheit und Schnelligkeit der Abstimmung sollte in diesen Fällen nicht Vordergrund stehen, sondern die Sicherheit des Abstimmungsergebnisses.
(AG Dortmund, Urteil vom 13. April 2010/512 C 39/08)